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官方購屋糾紛排行 漏水問題蟬聯冠軍 ##文章轉自自由時報

買房是人生大事,但購屋過程牽涉繁瑣條文,糾紛問題時有所聞,根據內政部不動產資訊平台統計,去年購屋糾紛前5名依序為「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「施工瑕疵」、「隱瞞重要資訊」、「定金返還(含斡旋金轉定)」、「交屋延遲等」,其中隱瞞重要資訊和定金返還並列第4多,糾紛不論大小,都攸關千萬交易,不得不多小心。

根據內政部不動產資訊平台統計2019年全年購屋糾紛,其中最多件的仍是「房屋漏水問題」,有252件蟬聯冠軍,其次是「終止委售或買賣契約」有146件,第3名為「施工瑕疵」135件,「隱瞞重要資訊」和「定金返還(含斡旋金轉定)」並列第4,有110件,第5名為「交屋延遲」62件。

糾紛NO.1 漏水問題

房屋漏水問題是最常見的購屋糾紛,高居榜首多年,台灣建物普遍老舊,若購買中古屋,管線老舊常會造成漏水,民眾購屋前,務必了解物件的管路現況,建議可利用雨天看房,而根據民法規定,買賣交屋後,在5年內,若發現有漏水狀況,只要能證明漏水瑕疵是交屋前就已存在,且買方在交屋前不知情的話,賣方就需負擔瑕疵擔保責任,不過,買方必須在發現漏水時立即通知賣方,並在6個月內要求修繕,一旦逾期,買方將失去求償權利。

糾紛NO.2 終止委售或買賣契約

去年購屋糾紛排名第2名,是終止委售或買賣契約,買賣契約是購屋過程中最重要的東西,攸關買賣雙方權益,若是購買預售屋,常見民眾反悔想終止合約,進而造成糾紛;而購買中古屋,則可能出現在委託買賣期間或成交後,其中一方想終止合約,對於這類糾紛,專家建議,民眾在簽約前務必要仔細查閱契約條款,並積極提出需求或問題,若發現條款規範不足,盡量不要只以口頭同意,可在簽約前另外加以註明,若未來發生問題,才有利基主張終止契約。

糾紛NO.3 施工瑕疵

第3名的施工瑕疵,也是買賣交易上常見糾紛,主要出現在新成屋交屋時,建商施工有問題,要防止此類糾紛出現,建議民眾可在驗屋時仔細查勘,列出檢驗清單逐項查驗,並與藍晒圖對照,像是水電管路是否正常、樑柱結構安全、標配品牌是否正確、排水系統等等,可針對瑕疵問題要求建商改善,在未改善前不要輕易確認交屋。

而根據民法365條規定,若遇到房屋瑕疵,可向賣方主張解除契約或減少購屋價金,但必須在發現內6個月內舉證,並在交屋後5年內主張有瑕疵才有效,實務上若遇瑕疵糾紛,可向相關工會、消保團體進行申訴,若申訴無效,可進一步與地方政府消費爭議調解委員會或鄉鎮市區公所申請調解,若調解無成,可向法院提起消費訴訟。

糾紛NO.4 隱瞞重要資訊、定金返還

並列第4名的「隱瞞重要資訊」,屋比房屋總監陳傑鳴表示,依內政部規範,包含幅射屋、海砂屋、兇宅、是否遭公用徵用等,均屬於房屋之重大瑕疵,足以影響購屋者意願之資訊,不動產經紀業從業人員,需依據不動產經紀業管理條例第22、23條之規定,製作不動產說明書,詳實記載該標的物狀況,並持不動產說明書向交易之相對人解說隱瞞不動產重要資訊,少數不動產經紀業者為達成交易之目的,故意隱瞞房屋的重要資訊,致使對購屋者權益產生相當大的損害,買方可以解約或要求減少價金。

另一個「定金返還」糾紛,多半在賣方認為已承諾買賣方提出的承購邀約,或仲介認為已協商買賣雙方的媒合條件,但買方卻表達不願意簽約,為保有收取服務報酬的權利,在買方不願意續行合約時,不返還定金,專家建議,民眾在簽約前要注意文件是否為定金契約,付定前要確定出價金額是否能接受,若事前都已達成協議且簽約,買方就不能任意要求返還定金。

糾紛NO.5 交屋延遲

交屋延遲在預售屋或中古屋都會遇到,陳傑鳴表示,根據民法第231條規定,「債務人遲延者,債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」因此,買方可對賣方請求賠償因延遲交屋所受的損害,民法第254條也規定:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行。如於期限內不履行時,得解除其契約。」據此,買方可以依照此規定,要求賣方於一定期間內交屋,賣方逾期仍未履行交屋的義務時,買方就可以解除買賣契約,解約後買方仍可依民法第259條規定請求賣方返還已付之價款,亦可請求賣方賠償因遲延交屋所生之損害賠償。

交屋延遲以預售屋較常見,一般預售屋興建時間大約2∼3年,建商會在合約中寫下預定的交屋完工期限,但有時會因不同因素而延後交屋時間,一般合約內多會載明:「若因天災地變等不可抗力之事由」、「因政府法令變更或其他非可規責賣方之事由發生時」得以順延,但若不在這類範圍內,則可寄出存證信函催告,以留下證據自保。

而中古屋延遲交屋,多半是因為房屋有瑕疵認定問題、賣方未能如期清空房屋,或是買方貸款未核准等,建議在簽約前,要與屋主確認交屋時間,以及賠償辦法,並記載在合約內,若真的遇到延遲交屋,可進行催告、請求延遲利息以及違約金,後續賠償與預售屋相同。

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