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別被建商牽著走 驗屋前你必做3件事

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驗屋是買預售屋非常重要的一環,若沒好好驗將對未來居住品質產生重大影響。通常建商都會在交屋前通知買方驗屋,但驗屋前民眾最好要先確認3件事,包括該找驗屋公司還是自己驗、有哪些文件或圖面不帶不行,以及了解當天整體驗屋流程怎麼走,有了基礎認知才不會傻傻被建商牽著鼻子走。

錨點|室內坪數小 適合請設計師驗屋

驗屋是房子過戶交屋前的重要環節,若屋主沒好好驗屋,到時候漏水、管線阻塞樣樣來,後果恐不堪設想,那民眾究竟該自行驗還是請設計師或驗屋公司等專業人士驗屋?首先,自行驗屋雖然是最省錢的,但屋主得事前花時間做功課,了解驗屋的檢查重點,並準備手電筒、小夜燈、標籤紙等小工具,由於大部分民眾驗屋經驗、道具設備皆不足,很有可能無法檢查到位,在無知識背景的情況下,也相對容易被建商呼嚨。

若房子有請設計師裝潢,設計師會提供相關協助,乾峰室內裝修工程經理林柏榕表示,設計師大多都會協助屋主做基本驗屋,費用也會包含在裝潢費之中。以設計師角度來說,驗屋重點在於丈量現場尺寸,並與平面圖做比較,因此民眾得要準備好建築平面圖、電器平面圖、給排水面圖等客變圖;再來才會檢查水電管線、冷氣排水有無暢通等,最後才觀察門、牆面有沒有被刮傷、油漆有無塗均勻等美觀問題。

由於設計師偕同驗屋過程相對驗屋公司簡易,因此比較適合室內坪數較小、不想再多花太多錢的屋主,但假如民眾預算足夠,當然也可以選擇交給驗屋公司配合檢查。

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錨點圖/若房子室內坪數小、為小宅規劃,找設計師驗屋就好。

錨點|驗屋公司專業度高 可透過儀器抓隱形瑕疵

若要交給驗屋公司檢查,民眾除了相關客變圖之外,也必須攜帶合約、並提供建材表、文件等,這樣驗屋師才能知道工班做的管線是否有照著配置圖或客變圖的走法規劃、插座數目有無落差。宏遠驗屋公司表示,除了基本平面圖對照、陽台及浴室淹水、注水檢查之外,驗屋公司大多會使用如牆體水分檢測儀、熱顯象儀、工業內視鏡檢測等專業測量儀器,相對能驗出不少隱形瑕疵。

像有的瓦斯管線配明明在平面圖上要走外側,結果現場驗屋後竟發現管線竟經過了臥室,這時候就得要求建商更正;另外還有建商廚房竟沒獨立裝漏電斷路器,直接將天花板上燈的電路跟抽油煙機等插座共用,一旦發生電線走火就非常危險,也不符合相關法規。

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錨點圖/驗屋公司測量儀器周全,相對能驗出不少隱形瑕疵。宏遠驗屋公司提供

錨點|驗屋當下 工班主任及屋主一定要到現場

最後,民眾務必要確認好驗屋當天的流程,畢竟到時候就是屋主與建商面對面「肉搏戰」,因此屋主得要先跟建商談好預計時間,以免到時候工班主任無法配合。宏遠驗屋公司表示,以20坪以內的小坪數來說,檢驗時間約2小時,30坪3房則要拉長到3小時左右,而計價方式則會根據房間數量或坪數而定,以現在的主力2~3房,價位多落在1.2~2萬元之間,若是想省錢的民眾,也可和同社區其他住戶相約同天驗屋或是多戶團購驗屋,就可有較優惠的價格。

原則上,一套完整的驗屋前後大約會驗2次,但若之後房子還有問題,將會持續協助屋主鑑定缺失,而檢測完後除了與屋主核對缺失外,也會當場將缺失單交給建商工班主任,並請建商說明解決方法,事後也會再將完整的報告書寄給住戶。

宏遠驗屋公司強調,畢竟房子不可能會蓋到100%完美0瑕疵,驗屋公司驗出缺失後,並不是要讓建商與屋主呈對立面,而是以專業知識與工班主任溝通,確認民眾契約中建商提供的基本屋況品質,因此在驗屋當天,務必要確定工班主任及屋主都要到現場。

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錨點圖/若屋主房子有客變,在驗屋前,就得準備好包括電器平面圖、給排水面圖等客變圖。

錨點|建商擺爛 屋主就不應該簽複驗單

而在驗屋過程中,很常出現一些讓人傻眼的狀況,宏遠驗屋公司坦言,很多民眾對於自己預售屋合約都沒那麼了解或是沒有細看,傻傻簽了不少不平等條約,等到要驗屋時才驚覺事情大條。像是竟有知名大型建商在驗收條款中做了不少調整,規定禁止陽台、浴室做淹水、洩水坡度測試、不得以水管沖水等方式測試窗戶抗風壓強度、或者指磁磚空心算正常現象等,皆不符合常理。

其中針對常見磁磚問題,宏遠驗屋公司特別解釋,磁磚會有空心,主要是牆面瓷磚鋪貼不當或牆面基層未處理平整造成的,與施工品質有關,這時候屋主就應該堅持建商要修繕到好,若建商擺爛,屋主就不應該簽複驗單,且勿自認倒楣而喪失自身權益。

那假如建商遲遲驗屋不過,民眾又該如何處理呢?林柏榕表示,若建商實際屋況與預售屋契約內容真的差太多,則消費者可依《消費者保護法第17條》規定,主張契約無效退屋。

住商不動產企研室經理徐佳馨也建議,寧可在驗收時當黑臉,也不要等到入住後再叫天天不應,驗屋時有任何問題,可於驗收單上請建商限期改善,驗屋完成後,才給付交屋款,依預售屋定型化契約交屋款至少為總價5%。

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錨點圖/有些建商會規定陽台不可做淹水測試等不符合常理條約,民眾買房前應看清楚合約內容。

錨點TIPS:

有些建商使照還沒拿到,就催促民眾提前驗屋,但根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,才可驗屋」。

宏遠驗屋公司表示,使照如同房屋的出生證明,未取得即如同違建,除了不行申請正式的水錶、電錶及瓦斯錶外,也沒辦法檢查相關安裝是否正確及有無其他缺失,也不能向地政單位申請保存登記及核發權狀,權狀尺寸面積想當然也無法進行複丈核對,因此驗屋公司大多難以配合驗屋,保障民眾之後屋況品質。

文章引用於2020-11-01     591編輯部報導

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